住宅購入前に現金はいくら残すべき？頭金より先に考えたい生活防衛資金

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住宅購入で考えたいのは「いくら払えるか」より「いくら残るか」

住宅購入を考え始めると、「頭金はいくら入れる？」「住宅ローンはいくらまで借りられる？」という話に目が向きがちです。しかし、住宅を買った直後に手元の現金がほとんどなくなると、引っ越しや家具・家電の購入、急な修理、病気や収入減などが重なったときに家計が苦しくなります。

そのため、住宅購入前の貯金は「住宅に使えるお金」と「購入後も残しておくお金」に分けて考えるのがおすすめです。頭金を増やせば借入額は減りますが、現金を入れすぎて生活防衛資金まで減らしてしまうのは別のリスクになります。

私自身もこれから住宅購入を考えています。希望する場所や広さによって物件価格は大きく変わるため、今の段階で「この金額の家を買う」と一つに決めているわけではありません。ある程度まとまった価格帯の住宅も選択肢になるため、頭金をどこまで入れるか、購入後に現金をいくら残すかは気になっています。

結婚式では600万円を超える費用がかかった経験もあり、大きなライフイベントでは想定以上に現金が動くことを実感しました。住宅購入でも「買えるか」だけでなく、「買った後に生活防衛資金が残っているか」を重視したいと考えています。

住宅購入前に残す現金を考えるときは、①生活防衛資金、②住宅購入時の諸費用、③引っ越し・家具家電など購入直後の支出、④近い将来に予定している大きな支出、の4つに分けると整理しやすくなります。

残しておきたいお金	考え方
生活防衛資金	病気・休職・収入減などに備える。まずは生活費3～6か月分を一つの基準にする。
住宅購入の諸費用	登記・ローン・保険・税金・仲介など。物件や契約によって大きく異なるので見積書で確認。
購入直後の支出	引っ越し、家具、家電、カーテン、照明、エアコンなど。
近い将来の大型支出	出産・育児、車、教育費、旅行、家の修繕など家庭ごとの予定を加える。

ここで重要なのは、生活防衛資金を「頭金に使える余剰資金」と考えないことです。住宅購入用の資金とは別枠にしておく方が、購入後の家計を守りやすくなります。

生活防衛資金は、現在の家賃を含む生活費ではなく、住宅購入後の家計を想定して計算するのがポイントです。住宅ローン返済に加え、マンションなら管理費・修繕積立金・駐車場代など、戸建てでも固定資産税や将来の修繕費を意識する必要があります。

たとえば住宅購入後の最低生活費を月35万円と仮定すると、3か月分で105万円、6か月分で210万円です。月40万円なら3か月分120万円、6か月分240万円になります。これは「住宅購入に必要な総貯金」ではなく、購入後も手を付けずに残しておきたい現金の土台です。

頭金を多く入れると住宅ローンの借入額を減らせます。一方で、手元の現金は減ります。住宅金融支援機構のフラット35では、借入額を住宅の購入価額等で割った「融資率」が9割以下か9割超かによって借入金利が異なる仕組みがあります。つまり頭金には意味がありますが、「多ければ多いほど正解」とは言えません。

住宅ローンの商品によって金利や審査基準は異なります。頭金を決めるときは、①頭金を増やした場合の金利・返済額の変化と、②その結果として手元資金がいくら残るかをセットで比較するのが大切です。

住宅ローンでは年収に対する返済額の割合も審査基準の一つになります。たとえばフラット35（保証型）の総返済負担率の基準は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下です。ただし、これはあくまで利用条件の基準です。「35％までなら家計に余裕がある」という意味ではありません。

子どもを考えている家庭なら、育休や時短、教育費などで家計が変わる可能性もあります。住宅購入時点の共働き収入だけでなく、収入が一時的に減った場合でも返済できるかを確認しておく方が安心です。

2026年度税制改正により、住宅ローン減税は2026年から2030年まで5年間延長されました。控除率は0.7％で、住宅性能や新築・既存、世帯区分などによって借入限度額や控除期間が異なります。

こうした制度は住宅購入の負担を軽くする助けになりますが、税額控除と手元の現金は別物です。住宅ローン減税があることを前提に、購入時に貯金を使い切るのではなく、購入後の生活費や予備費を残しておく必要があります。

ここからは考え方を分かりやすくするための仮定です。たとえば住宅購入に充てられる現金とは別に、手元資金500万円がある家庭を考えます。購入後の最低生活費を月35万円とします。